Добрый день!
Ответ Правления на мой вопрос от 27.12.2023 о порядке голосования на прошедшем в декабре 2023 г. общем собрании членов ТСН по вопросу оформления ЗОП порождает дополнительные вопросы, приведенные ниже.
Относительно применения закона по аналогии:
п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определяет следующие случаи применения аналогии закона:
«В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
П. 2 ст. 123.12 ГК РФ устанавливает следующие требования к уставу товарищества собственников недвижимости: «Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о ….. составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов…»
Таким образом, если вопрос не урегулирован законодательством, но такой вопрос урегулирован соглашением участников отношений, аналогия закона не применяется.
На голосование общего собрания членов ТСН КП «Согласие» был поставлен следующий вопрос: «ВОПРОС №7: Оформление ЗОП (земель общего пользования) в собственность ТСН «Согласие» под ВЗУ (водозаборным узлом) с санитарной зоной, а так же под ОС (очистными сооружениями)».
В соответствии с Уставом ТСН «Коттеджный поселок «Согласие», утвержденным Решением общего отчетно-выборного собрания членов Товарищества собственников недвижимости “Коттеджный поселок “Согласие” (Протокол № 1 от 03.06. 2023г.) (далее – Устав) принятие решения о приобретении Товариществом земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, о совершении необходимых действий для приобретения указанных земельных участков отнесено к компетенции общего собрания (подпункт 4 пункта 4.2.1 Устава).
Согласно п.п. 4.2.2. и 4.2.3. Устава решение по данному вопросу принимается большинством голосов от общего числа присутствующих на общем собрании членов Товарищества или их представителей.
Порядок принятия решения по вопросу оформления земель, предусмотрен непосредственно уставом ТСН КП «Согласие» (т.е. порядок принятия решений по нему определен соглашением членов ТСН), и следовательно, приведенные Правлением в ответе на вопрос от 27.12.2023, нормы ЖК РФ не применимы.
На основании вышеизложенного прошу ответить на следующие вопросы:
1) 1) Прошу пояснить почему при подведении итогов голосования по Вопросу 7 «Оформление ЗОП (земель общего пользования) в собственность ТСН «Согласие» под ВЗУ (водозаборным узлом) с санитарной зоной, а так же под ОС (очистными сооружениями)» была применена аналогия закона, а именно как следует из ответа Правления ст. 46 Жилищного кодекса в части порядка принятие решений «о … строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме».
Порядок принятия решения по вопросу оформления земель, предусмотрен непосредственно уставом ТСН КП «Согласие» и, если Правление не считает возможным руководствоваться в данном случае 217-ФЗ, почему не были применены положения устава?
2) 2) Если Правление не применило вышеуказанные положения устава ТСН КП «Согласие» при подсчете голосов по вопросу оформления ЗОП, как противоречащие ЖК РФ, то планируется ли приведение Устава ТСН КП «Согласие» в данной части в соответствие с нормами ЖК РФ и когда?
3) 3) Из ответа Правления следует, что вопрос об оформлении ЗОП не закрыт и вероятно его включение в повестку дня будущего собрания: «Правление решило дождаться более четкого выражения волеизъявления собственников недвижимости и членов Товарищества».
Прошу указать каким количеством голосов (цифра) должно быть принято решение по вопросу оформления ЗОП, с учетом противоречия в ответе Правления на мой вопрос от 27.12.2023 и Протоколе № 3 очередного общего собрания членов ТСН КП «Согласие».
Цитата из протокола: «Постановили: Для принятия решения по этому вопросу отсутствует кворум принявших участия в собрании членов товарищества (2/3 от общего числа членов ТСН)».
Цитата из ответа со ссылкой на нормы ЖК РФ: «не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме».
При ответе на данный вопрос прошу принять для расчета цифры, указанные в протоколе: «316 членов ТСН и 31 правообладатель».